ליקויי בניה

מהי מסגרת האחריות של קבלן כלפי רוכש דירה? כל מה שחשוב לדעת על ליקויי בניה במאמר שלפניכם

 חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "החוק") מסדיר את אחריותם של קבלנים ויזמים כלפי הקונים, אשר השקיעו את מיטב כספם ברכישת דירה חדשה.

המטרה של החוק ברורה, והיא: הגנה על ציבור רוכשי הדירות בישראל.

הגנת החוק על רוכשי דירות מקבלנים

החוק חל על כל רכישה של דירה מקבלן, בין אם מטרתה לעסק ובין אם מטרתה למגורים, ולאחר תיקון החוק משנת 2011 גם על קונים "שניים", כלומר: אנשים שרכשו את הדירה ממי שרכש אותה מהקבלן.

החוק קובע מספר הגנות חשובות שחלות על ציבור רוכשי הדירות. כן קובע החוק מנגנוני פיצוי במקרה של הפרת החוק ע"י הקבלן-המוכר.

ליקויי בניה בדירת קבלן ותקופת הבדק

חוק המכר דירות קובע, כי עם מסירת הדירה מהקבלן לקונה, יש לערוך פרוטוקול מסירה, במסגרתו הקונה ונציג הקבלן עורכים ביחד רשימה של ליקויי בניה  ו/או אי התאמות ו/או חוסרים לעומת המפרט הטכני שמחובת הקבלן למסור לקונה כחלק מהסכם רכישת הדירה. 

אחריות הקבלן מוסדרת בחוק ותקופת הבדק קבועה בתוספת לחוק, בהתאם לסוגי ליקויי הבניה השונים.

כך למשל, כאשר מדובר בליקויים בנוגע לריצוף, חיפוי פנים, נגרות וכד', הקונה יוכל לתבוע את הקבלן במשך שנתיים לאחר קבלת הדירה. בשל ליקויים שהתגלו בצנרת (מים, ביוב וכד'), אפשר לתבוע גם עד תום ארבע שנים מיום קבלת הדירה.

בתקופת הבדק חלה חובה על הקבלן לתקן את הליקוי שהתגלה, אלא אם כן הוא הוכיח, כי הליקוי נגרם באשמת בעל הדירה.

תקופת הבדק מתחילה מיד עם מסירת החזקה בדירה, והיא נמשכת בין שנה לשבע שנים, ע"פ מהות הליקוי.

תקופת האחריות

בנוסף על תקופת הבדק, קיימת תקופת אחריות שאורכה הוא שלוש שנים נוספות מסיום שנת הבדק (אשר נקבעת, כאמור, בהתאם לסוג ליקויי הבניה). ההבדל בין התקופות הוא לעניין נטל ההוכחה – נקודת המוצא היא, כי ליקויי בניה בתקופת הבדק הם באחריות הקבלן אלא אם הוכיח כי ליקויי הבניה נגרמו עקב מעשה או מחדל של קונה הדירה.

מנגד – בתקופת האחריות, הנטל להוכיח כי ליקויי הבניה נובעים מתכנון ו/או עבודה לקויים ו/או שימוש בחומרים ירודים, מוטל על הקונה.

הודעה לקבלן על ליקויי הבניה

כדי שקונה דירה יוכל לדרוש את תיקון ליקויי הבניה, החוק קובע כי עליו להודיע לקבלן אודות ליקויי הבניה תוך 12 חודשים ממועד מסירת הדירה לחזקתו.

כאשר ליקויי הבניה אינם ניתנים לגילוי באמצעות בדיקה סבירה, כלומר: הכוונה לליקויים נסתרים ו/או כאלו הדורשים מומחיות של מהנדס, אזי על קונה הדירה להודיע עליהם לקבלן תוך זמן סביר מיום שגילה את הליקויים.

חוות דעת מומחה

אין חובה בעת קבלת הדירה להביא מומחה-מהנדס לשם בדיקתה, אלא די בבדיקה ויזואלית ע"י קונה הדירה, תוך ציון ליקויי הבניה בפרוטוקול המסירה.
עם זאת, טרם סיומם של 12 החודשים מיום מסירת הדירה, מומלץ להצטייד בחוות דעת מהנדס מומחה אשר יבקר בדירה, יסקור את ליקויי הבניה והדרכים לתיקונם, לרבות עלויות התיקון. את ממצאי חוות דעת המומחה יש להעביר לקבלן בסוף שנת הבדק כדי לאפשר לו לתקן את הליקויים.

פנייה לעו"ד ליקויי בניה

בהיעדר התייחסות של הקבלן או אם התיקונים כשלו, האפשרות העומדת בפני הקונה היא הגשת תביעת ליקויי בניה לבית המשפט. 

עו"ד המתמחה בתביעות ליקויי בניה, יוכל לסייע לכם בהגשת תביעה מתאימה ובכל מה שקשור בנושא.

כמו כן,מומלץ כי הפניה הראשונה לקבלן תיעשה ע"י עו"ד ליקויי בניה, כדי להביא למיצוי מלוא הטענות והזכויות של רוכש הדירה מול הקבלן.

עו"ד ארז אסרף בעל נסיון רב בתביעות ליקויי בניה, והוא ישמח לעמוד לרשותכם ולסייע לכם בהליכים הרלוונטיים מול הקבלן ו/או בית המשפט.