ניהול הליכים משפטיים

מה חשוב לדעת לפני שחותמים על עסקת מקרקעין?

על מס רכישה, מס שבח ופטורים – במאמר שלפניכם

בכל עסקת מקרקעין יש לקחת בחשבון את נושא המיסוי.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") הוא חוק דינמי, אשר משתנה ומתעדכן לעיתים קרובות בהתאם למגמות השוק השונות ובהתאם לרצון המחוקק להניע את השוק או להאט אותו. 

הסדרת נושא מיסוי מקרקעין

חוק מיסוי מקרקעין מסדיר את נושא המיסוי, ובמסגרתו נקבעו הכללים לתשלומי המס השונים, שבח ורכישה.

לפי החוק, על מוכר נדל"ן, דירה או קרקע, מוטל  מס שבח, ואילו על הרוכש מוטל מס רכישה.

חוק מיסוי מקרקעין חל על רכישה ומכירה של זכות במקרקעין, שנמצאים במדינת ישראל, כולל יו"ש.

מס שבח

מס שבח מס רווח הון, אשר מוטל על מוכר זכות במקרקעין. המס מוטל במקרה שבו למוכר נוצר רווח ממכירת הזכות במקרקעין. במקרה של הפסד, המס לא יוטל. מס השבח נכלל בהכנסה החייבת במס הכנסה בשנת המס שבה נעשתה מכירת הזכות במקרקעין דרך חישוב המס, וההוצאות המותרות בניכוי קבועות בחוק. 

מס רכישה

מס רכישה הוא מס אשר מוטל על הרוכש בשיעור משווי המכירה. אם מדובר בעסקת מכר של דירת מגורים, שיעור המס הוא מדורג. אם מדובר בנכסים שאינם דירות מגורים, שיעור המס הוא קבוע לכל השווי.

החוק קובע פטורים שונים והקלות ממס, הן לגבי מס שבח והן לגבי מס רכישה.

פטור ממס שבח

החוק מונה מספר פטורים ממס שבח, כאשר הפטור הנפוץ ביותר הוא פטור לדירת מגורים מזכה.

הדירה תיחשב כ"דירת מגורים מזכה" אם היא שמשה בעיקרה למגורים, בהתאם לתנאים המנויים בחוק.

החוק נותן פטורים, בין היתר, על מכירת דירה יחידה (בהתאם לתנאי החוק) וכן פטור על מכירת דירה שהתקבלה בירושה בתנאי שהמוריש היה זכאי לפטור ובתנאי שהמוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש או בן זוג של צאצא של המוריש, וכן בתנאי שלפני פטירתו המוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד.

פטור ממס רכישה

הפטורים, ההנחות וההקלות במס רכישה, נקבעו בתקנות מס רכישה.

הפטורים הנפוצים ביותר הם פטורים לנכים, עיוורים, נפגעי פעולות איבה ומשפחות חיילים שנספו במערכה. כך גם הקלות ופטורים לעולה חדש ובמכירה לבן זוג.

תכנון עסקה במקרקעין

חשוב לציין, כי נוכח שינויים בחוק מיסוי מקרקעין והרפורמות הרבות שהחוק עובר, יש הוראות שונות ושיקולים רבים בתכנון עסקה במקרקעין. כך, למשל, מי שהיתה בבעלותו דירה לפני ה- 1.1.2014, כל השבח שהצטבר לו עד יום זה יאופס, ותחילת חישוב השבח תהיה החל ביום זה ועד ליום המכירה.

חשיבות עו"ד מיסוי מקרקעין

עו"ד מיסוי מקרקעין חייב להתעדכן כל הזמן כדי לתת ללקוח את המידע המדויק ביותר, כאשר הוא ניצב בפני מכירה או רכישת דירה. חשוב לדעת – תכנון נכון של מיסוי המקרקעין טרם חתימה על הסכם מכר יכול לחסוך מאות אלפי שקלים.

כאשר הלקוח של עורך הדין עומד לפני חתימה על הסכם מקרקעין, עורך הדין מחויב לערוך את כל החישובים עבור הלקוח –  לאחר קבלת נתונים מהלקוח באשר למצבו. 

מיסוי מקרקעין הוא נושא מורכב ביותר, ודורש ידע ותכנון נכון כדי שהעסקה תתבצע האופן המיטיב ביותר עם הלקוח.

לעו"ד מיסוי מקרקעין ארז אסרף ידע ונסיון רב בנושא. הוא ישמח לסייע לכם בכל שאלה, כדי שעסקת המקרקעין תתבצע באופן המיטיב ביותר עבורכם.